Consejos para la compraventa de inmuebles

Fecha: 30-06-2016 Autor: Casazul
Consejos para la compraventa de inmuebles

Compra a un particular

Antes de adquirir una vivienda debe comprobar la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad (es decir, si quien le vende es realmente propietario, si la vivienda está o no hipotecada, existencia de posibles embargos, etc...)

Esta información puede ser obtenida directamente del Registro de la Propiedad, o bien solicitarla antes de formalizar la escritura en el propio despacho del notario. Incluso aunque usted no lo solicite expresamente, el notario va a comprobar la titularidad y el estado de cargas, haciéndolo constar en la escritura, y advirtiéndole antes de la firma del documento en caso de que hubiere alguna anomalía en la titularidad o cargas que pudieran perjudicarle.

Así se debe comprobar

Los títulos de la propiedad que se transmite.

El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana).

Certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad (tenga en cuenta que si no es así, puede ser usted obligado a pagarlos, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió).

También en la comunidad de propietarios le podrán suministrar una copia de los estatutos de la comunidad, y en su caso, ordenanzas que existan en la misma (los Estatutos también los puede obtener en el Registro de la Propiedad).

Un inmueble ha de tener, por tanto, diligenciado:

  • Escritura ante notario
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Licencia de primera ocupación.

La compraventa de inmuebles es el contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada, en este caso un bien inmueble, y la otra (comprador) a pagar por ella un precio.

En la compraventa se entregan unas arras o señal que constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa. Son la suma de dinero que sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato.

Pueden ser:

Confirmatorias: Operan como parte del precio total y confirmación del contrato, no facultando el desistimiento del mismo. 
Penales: Garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento, además de posibilitar la reclamación del cumplimiento del mismo. 
Penitenciales: Son las previstas por el Código Civil en su artículo 1454, posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida de quién las entrega o la devolución doblada por quién las recibió.

Gastos que corresponden al comprador:

  • Fiscales: Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o el IVA según corresponda.

  • Notariales: Copias de la escritura de propiedad.

  • Regístrales: Inscripción en el Registro de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario, si lo hubiera.

Gastos que corresponden al vendedor:

  • Fiscales: Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.
  • Notariales: Matriz (original) de la escritura de compraventa.

Impuestos

A. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (I.V.A.)

Se aplica en el caso de la primera transmisión de una vivienda. El comprador como consumidor final que es debe abonar al vendedor el 7% de IVA, el cual a su vez lo transmite a la Hacienda pública., que es un 7% del valor escriturado. Si la vivienda es obra nueva: IVA; es el 7% del valor de la vivienda y lo paga directamente al vendedor.

B. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

Se aplica en el caso de la segunda transmisión de la vivienda y posteriores. Es un impuesto gestionado por las Comunidades Autónomas, que se autoliquida en el plazo de un mes tras la venta. El obligado a pagarlo es el comprador, el cual deberá abonar el 6% o el 7% del precio escriturado dependiendo de la Comunidad, sin perjuicio de posteriores revisiones que pueda hacer la Comunidad si considera que no se ajusta al precio de mercado. Si la vivienda es de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales.

C. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Es un impuesto anual que se calcula sobre el valor catastral del suelo y el valor de la edificación que hay sobre el mismo, según unos baremos que da el propio ayuntamiento. La suma de los dos valores nos da el valor catastral, sobre el cual se aplica, un porcentaje para obtener la cuota del impuesto. Debe ser abonado por el propietario de la vivienda.

D. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

Impuesto local de los ayuntamientos que grava la diferencia del valor catastral del suelo desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Para calcularlo hace falta seguir dos pasos:

Primero: en el recibo del IBI del período anual del momento de la venta encontramos el valor catastral del suelo. Segundo a este valor le aplicamos un porcentaje que variará según la cantidad de años desde la venta anterior.

E. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE PERSONAS FÍSICAS (IRPF)

Este impuesto grava los ingresos patrimoniales obtenidos por las personas físicas durante el año fiscal. Es un impuesto de carácter progresivo, por lo que, para determinarlo, se aplican tablas que varían según la base imponible.

Normalmente la compra de la vivienda habitual produce deducciones en la base imponible del impuesto. Durante los dos años posteriores a la adquisición de la vivienda, si lo gastado no supera los 4.507.-Euros, se deduce el 25%. De 4.507 hasta 9.000.-Euros se deduce el 15%. El exceso no está sujeto a deducción. A partir de los dos años citados se deduce un 20% y un 15% respectivamente.

En el caso de préstamos hipotecarios se puede deducir lo pagado anualmente, siempre que el importe de lo financiado en los tres primeros años no supere el 40% del importe total financiado.

La reinversión del precio de la venta de la vivienda habitual en la adquisición de otra vivienda habitual de mayor precio está exenta de tributar, de igual manera que lo gastado en concepto de mejoras de la vivienda habitual.

Se recomienda utilizar los servicios de un intermediario inmobiliario.

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