¿Quién paga los gastos e impuestos en la compraventa de viviendas entre particulares?

Los datos hablan por sí solos. El alquiler, la adquisición y por supuesto, la venta de viviendas en la provincia de Alicante están en auge. Las operaciones inmobiliarias cotizan al alza en la provincia alicantina. No hay duda de que el entorno de Alicante capital es de las zonas más activas en lo que a la compra de casas se refiere, y esta ciudad es una de sus referentes. Por este motivo, ahora que nos encontramos en lo más alto de la cresta de la ola de la compraventa de viviendas, creemos que es el momento idóneo para publicar este artículo, en el que desgranaremos paso a paso todo el proceso que rodea este tipo de transacciones, sobre todo si se dan entre particulares. Las burocracias y los papeleos en más de una ocasión se han convertido en duros escollos para ambas partes, pero dejarán de serlo si sigues leyendo.

Impuestos en la compra de viviendas de segunda mano: quién paga qué y otras dudas

Empezaremos respondiendo la pregunta que titula este post, que además, suele ser una de las más comunes, y es: ¿Qué parte de una transacción debe hacerse cargo de los gastos en la compra de una vivienda de segunda mano? Para responder esta cuestión como es debido es necesario hacer una clasificación de distintos tipos de impuestos o gastos que conlleva una operación inmobiliaria.

Gastos en la compraventa de una vivienda que debe pagar el vendedor

El propietario que desee vender un inmueble debe saber antes que nada que no todo va a ser llenarse los bolsillos desde el principio. Hay tasas, impuestos… que él deberá sufragar, y son los siguientes.

Los gastos de notaría por escritura pública

Uno de los gastos en la compra de una vivienda de segunda mano que más dudas suele generar entre ambas partes. 

Son muchas las provincias de España en las que, como costumbre se diga que todos los gastos serán satisfechos por la parte compradora excepto el impuesto de plusvalía que deberá ser sufragado por la parte compradora. Pero, si bien es cierto, es que acogiéndonos a la ley, realmente esto no es del todo correcto. Y nos referimos a los gastos de notaría por encima de todo, ya que el Notario realiza una sola escritura de compraventa pero que esta es válida para la parte compradora, como para la vendedora. Por lo tanto, con el código civil en la mano, los gastos de notaría serán sufragados por ambas partes independientemente de la provincia en la que nos encontremos y de las costumbres de dicha provincia.

La cancelación de hipotecas y otro tipo de cargas o gravámenes

Este gasto que se da al comprar una casa en particulares no despierta tantas dudas, ya que se trata de poner al corriente los pagos que arrastra el inmueble, por lo que sería del todo absurdo a nivel legal que fuera la parte compradora la que tuviera que costear este impuesto. Aunque siempre puede haber un pacto entre comprador y vendedor, es este quien debe acarrear con los gastos de cancelación hipotecaria, cargas o gravámenes que estén sujetas a cualquier propiedad. Para mayor seguridad en este sentido, es fundamental que en el contrato se pueda leer que el nuevo dueño del inmueble lo recibe libre de cualquier carga económica.

La plusvalía o el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Hablando simple y llanamente, la plusvalía es el impuesto que hace referencia a la diferencia de precio entre el momento en el que el comprador adquirió el inmueble y en el que lo vendió a un nuevo dueño. Por lo tanto, como es el vendedor el que puede haber sido beneficiado por un aumento en el valor de la vivienda, es él quien debe costear este gasto. No obstante, existen novedades al respecto de esta tasa, por lo que si quieres saber cuándo se paga de plusvalía al vender una casa y otras cuestiones relacionadas.

Gastos adicionales que debe asumir el comprador: todo lo que debes saber sobre el proceso de cómo comprar una casa

Si te encuentras en pleno proceso de búsqueda de casas en venta, debes poner mucha atención, ya que en el precio indicado seguramente no estén incluidos los distintos impuestos a los que debes hacer frente a la hora de comprar una vivienda. Para que no te lleves ningún susto, aquí te vamos a facilitar toda la información que necesitas saber.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Registro de la Propiedad

Como a lo largo del artículo siempre hemos hablado de viviendas de segunda mano, hablaremos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es una tasa similar al IVA, pero que se da únicamente en los casos de compraventa de inmuebles ya usados. Se trata de un coste que debe asumir la parte compradora, al igual que el Registro de la Propiedad, ya que es la forma de hacer saber a la Administración Pública quiénes son los propietarios de cada casa.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este es un caso un tanto particular, y es que esta tasa siempre la pagará el comprador, pero únicamente si para la adquisición del inmueble ha solicitado un crédito hipotecario.

Otro tipo de impuestos

En torno a quién debe pagar los impuestos en una operación inmobiliaria entre particulares, la Ley ayuda bastante, ya que es una guía que indica con claridad qué parte debe hacer frente a cada tasa (aunque siempre se podrá recurrir a la libertad de pacto, es decir, que comprador y vendedor pueden acordar un trato distinto si así lo quieren). No obstante, existen vacíos legales en algunos pocos casos que nos impiden determinar cuál de los dos lados de una transacción debe pagar algunos impuestos, y es entonces cuando aparece el conflicto.

¿Quién debe pagar el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es uno de los más conocidos por el gran público, uno de los pocos asuntos burocráticos que ya se han normalizado entre la sociedad.  Pero pese a ello, el IBI no es la tasa más amigable en un proceso de compraventa de viviendas. Te explicamos por qué.

La Ley dice que este impuesto lo debe asumir el que era el propietario de la vivienda el día 1 de enero. Es decir, que si el anterior dueño la vende a un nuevo propietario un 5 de mayo estaría obligado de todas formas a hacerse cargo de este coste, que en algunos casos (dependiendo del tamaño y de la superficie del edificio, puede ser muy alto).

Afortunadamente, parece que este gris asunto empieza a clarear.

Una sentencia del Tribunal Supremo puso la ley salomónica en este conflicto, decidiendo que ambas parte deberían repartirse el pago de manera proporcional a la cantidad de tiempo que cada uno de ellos ha sido propietario del inmueble a lo largo del año. De este modo, y continuando con el ejemplo anterior, la parte vendedora debería asumir el coste desde el día 1 de enero hasta el día 5 de mayo, y la parte compradora por su parte, desde el día 6 de mayo hasta final de año, es decir, el 31 de diciembre.