Vender un piso con inquilino: cómo hacerlo y qué tener en cuenta

Vender una propiedad siempre implica una serie de consideraciones, pero cuando dicha propiedad está alquilada, el proceso puede presentar desafíos adicionales. Si eres propietario de un inmueble en la provincia de Alicante y estás pensando en poner a la venta tu piso alquilado, es fundamental conocer los aspectos legales y prácticos involucrados para garantizar una transacción exitosa.

¿Se puede vender un piso con inquilinos?

Sí, es completamente legal vender una vivienda que está alquilada. Sin embargo, existen aspectos clave que debes considerar, como el derecho de adquisición preferente del inquilino y la continuidad del contrato de arrendamiento (véase).

Aspectos legales a tener en cuenta

A continuación te comentamos ciertos aspectos legales que debes tener en cuenta si tu intención es vender un piso alquilado:

Derechos del inquilino (Derecho de adquisición preferente)

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, lo que significa que debe tener la primera opción para comprar la vivienda antes de que se ofrezca a un tercero. En el supuesto de que el arrendatario no quisiera optar a la compra de la propiedad, se mantendrá en la vivienda arrendada aunque cambie de propietario. Es fundamental que el comprador conozca todas las condiciones del alquiler (duración, renta, fianza, etc.).

Si vendes el piso a un comprador que no planea rescindir el contrato, este deberá respetarlo hasta su finalización. Sin embargo, si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, es posible que el nuevo propietario pueda solicitar su extinción.

Obligaciones del vendedor

El vendedor debe informar al comprador sobre la existencia del contrato de alquiler y entregar la documentación correspondiente. Además, debe respetar el derecho de tanteo y retracto del inquilino si fuere aplicable.

Es importante dejar todo por escrito

Dejar por escrito qué parte se hace cargo de posibles impagos, desperfectos o cualquier otra cuestión que pueda generar conflicto tras la venta.

Trata de evitar disputas legales

Si las condiciones de la venta y el alquiler no están bien especificadas en el contrato de compraventa, pueden surgir reclamaciones tanto por parte del comprador como del inquilino.

Consejos para vender un piso con inquilino

Desde casAzul inmobiliaria, queremos que seas conocedor de ciertos consejos para vender un piso con inquilino. Tanto si eres un vendedor que tiene una casa alquilada, como si eres el comprador optante, o un inquilino al que su propietario quiere poner a la venta la casa en la que vives, ¡toma nota!

Consejos para el vendedor

• Negocia con tu inquilino: En algunos casos, puede ser más conveniente negociar la salida del inquilino antes de vender la vivienda, ofreciendo una compensación económica o ayudando en la búsqueda de otro alquiler.
• Revisa el contrato de alquiler: Antes de poner la casa en venta, es importante leer bien el contrato de arrendamiento para saber el tiempo que le queda al inquilino en la vivienda, si hay cláusulas que faciliten o dificulten la venta o simplemente para tener claras la condiciones de pago y la fianza.
• Informa a tu inquilino y respeta sus derechos: Como mencionábamos anteriormente, en muchos casos, el inquilino tiene derecho preferente a comprar la vivienda antes que un tercero, por lo tanto es imprescindible el envío de un burofax o notificación fehaciente a tu arrendatario con las condiciones de venta para que pueda decidir si la compra o no.
• Intenta vender el inmueble a un inversor: Si el inquilino es solvente y paga puntualmente, la propiedad puede resultar atractiva para inversores que buscan obtener rentabilidad inmediata.

Consejos para el comprador

Antes de comprar una propiedad alquilada, es fundamental leer el contrato de arrendamiento vigente entre otras cosas en las que debes fijarte, tales como:

• Duración del contrato: Si es de larga duración, no podrás echar al inquilino hasta que termine.
• Renta actual y condiciones de pago: Asegúrate de que el alquiler es adecuado al mercado y que el inquilino paga puntualmente.
• Obligaciones del arrendador: Revisa si hay cláusulas que te comprometan, como reparaciones a cargo del propietario.
• Verifica la situación legal del inquilino: Pide pruebas de que el inquilino está al día con los pagos. y comprueba si ha habido conflictos anteriores (impagos, quejas, etc.).
• Informa al inquilino de la venta: En algunos casos, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, lo que significa que tiene prioridad para comprar la vivienda si iguala la oferta.
• Notificaciones si o si: Es recomendable notificar la venta por escrito para evitar problemas legales.
• Negocia con el vendedor: Si el inquilino paga un alquiler bajo y el contrato aún tiene muchos años (renta antigua), puede afectar la rentabilidad de la inversión. Usa esto para negociar un mejor precio con el vendedor.
• Documentación y fianza: Pide que te entreguen la fianza y cualquier documento relacionado con el alquiler.
• Decide si te interesa mantener al inquilino: Si quieres la casa para vivir, primero revisa si puedes rescindir el contrato. En algunos casos, solo podrías echar al inquilino si alegas necesidad de vivienda propia y cumples ciertos requisitos legales.
• Rentabilidad: Si la quieres como inversión, verifica que el alquiler es rentable y que el inquilino es fiable.
• Asegúrate de que todo quede por escrito: Cualquier acuerdo adicional con el vendedor o el inquilino debe quedar reflejado en el contrato de compraventa para evitar malentendidos en el futuro.

Consejos para el inquilino

Quizá te veas inmerso en esta situación y te estés preguntado...

Tengo un contrato de alquiler y quieren vender el piso, ¿qué debo hacer?

La respuesta a tu pregunta es bien sencilla, sigue los siguientes consejos y hallarás la respuesta.

• Revisa tu contrato de alquiler: Asegúrate de que el propietario está respetando tus derechos. Si el contrato está en vigor, el nuevo dueño debe respetarlo hasta su finalización.
• Infórmate sobre el derecho de tanteo y retracto: En muchos casos, tienes derecho a comprar la vivienda antes que un tercero (tanteo). Si el propietario la vende sin avisarte, podrías ejercer tu derecho para igualar la oferta.
• Exige notificaciones por escrito: Cualquier aviso sobre la venta debe ser oficial, no solo verbal.
• La información es poder: Guarda copias de todas las comunicaciones que hayas tenido con el propietario del inmueble.
• Aclara qué pasará con la fianza y los pagos: Si hay un cambio de propietario, confirma quién gestionará la fianza y a quién pagarás el alquiler.
• Colabora, pero protege tu privacidad: El propietario puede mostrar la casa a compradores, pero debe avisarte con antelación. Nadie podrá entrar sin tu permiso en la vivienda si vives ahí.
• Consulta con un abogado si tienes dudas: Si el nuevo dueño quiere que te vayas antes de tiempo, revisa tus derechos antes de aceptar cualquier oferta.